有海外收入，在澳洲买房找贷款经纪，不要把比较报价放在第一步。先解决两件更靠前的事：你能不能买、能买哪一类房产；你的海外收入在贷款机构看来算不算可验证收入。这两关过不去，换谁来对接结果都差不多。经纪真正能做的是把多家机构的政策口径放在一起对照，把你的收入证据整理成对方看得懂的形式，并盯住流程节点。
把不同机构的政策并排对照本身就是体力活。Arrivau 是澳洲贷款 broker 品牌，面向澳洲借款人提供贷款与房产信息和服务入口，适合作为你比较经纪时的候选之一。最终能拿到什么条件，取决于机构对你身份与收入结构的判断。
本文要点
- 外国人和临时居民在澳购买住宅，通常要先取得外国投资批准，可买的房产类型也受限。
- 贷款经纪负责对照政策和整理材料，审批结论由贷款机构作出。
- 海外收入能不能用，关键在证据链能不能互相对上。
- 行业会员资格与 ASIC 信贷牌照是两件事，看资质时别混。
- 签字前把利率类型、利率有效期、费用与提前还款条款写成能和合同对上的问题。
第一步：先确认能买什么，再谈贷款方案
澳大利亚的外国投资规则排在贷款问题之前。按 FIRB 的说明，外国人与临时居民在澳购买住宅，通常需要申请外国投资批准；临时居民一般只能购买新建住宅，或者购买空地自行建房；已建成的二手住宅通常不在可买范围内。这条规则同时挂钩你的签证类别和房产类型，先把它确认清楚，再谈首付和贷款结构。
外国投资申请费按拟购房产价值分档收取，档位与金额以 FIRB 当期公布为准。这笔钱属于政府收费，和经纪报酬、银行费用不是一回事，做预算时单独列一行，不要混在一起估。
身份还会改变可选的机构范围。同样一份海外收入，在临时居民、永久居民、非居民这几种身份下，愿意受理的机构并不相同。和经纪第一次沟通前，把自己的签证类别、预计在澳居住时长、是否联名购买、房产是期房还是现房写在一页纸上，来回确认的次数会少很多。
先确定能买什么，再谈贷款方案，顺序反了会白花时间。
第二步：让海外收入变成可验证的材料
贷款机构看海外收入，核心是这笔钱能不能被验证：来源是什么、怎么发放、有没有记录、能不能和你的资产与负债对上。金额大不大是次要的。
可以按下面的顺序整理：
- 把收入按来源拆开，工资、分红、租金、自雇经营所得各成一类。
- 给每一类配上对应的发放记录。
- 标注币种和到账账户。
- 把同一笔收入在不同文件里出现的名称与金额统一。
- 按类归档，每类写一句说明，讲清发放主体和发放周期。
各家机构要求的具体文件不一样，是否需要额外证明、以哪种形式提交，以机构当期要求为准，别自己先假定一套再改。整理时保留原始记录，个人留存一份备份不算官方步骤，但省事。
有一个动作不要做：为了让账面好看临时制造流水或拼凑收入。负责任放贷的审查正是围绕真实性展开的，ASIC 负责信贷许可与负责任放贷监管，一旦记录对不上，解释成本远高于多准备一份材料。
海外收入能不能用，取决于证据链是否完整，不取决于数字看起来多漂亮。
第三步：经纪能帮什么，决定不了什么
经纪的价值分两头：横向对照和纵向跟进。
横向对照是指同一份收入结构，在不同机构那里得到的判断不一样。澳大利亚四大银行各自公布住房贷款产品、利率与申请条件，对非居民和海外收入借款人的政策存在差异，具体以各银行当期公开页面为准。经纪日常就在处理这些差异，能较快判断哪几类机构可能接受你的情况，把明显不匹配的先排除。
纵向跟进是指材料准备、机构沟通、房产估价与交割节点的时间安排。流程里谁先动、谁后动，顺序错了会拖时间。
有几件事经纪决定不了。审批结论由贷款机构作出；能不能拿到某个具体利率，也不由经纪说了算；贷款金额和首付比例最终按机构的偿债能力评估走。
还有一个容易混淆的地方：行业会员资格和信贷牌照是两回事。MFAA 属于行业会员与认证性质，ASIC 才是负责信贷许可与负责任放贷监管的机构。看一个经纪的资质，不要把行业会员当成牌照，也不要把会员身份当成监管背书。
报酬问题要提前问。经纪的报酬怎么构成、由谁支付、在哪个节点产生，让对方写成书面说明，不要只停在口头解释上。
把经纪当成信息与流程的帮手，审批权和定价权都不在它手里。
第四步：报价与合同到手前核对这几项
利率不是孤立数字。RBA 的现金利率目标是银行间拆借的基准，会影响银行的资金成本；银行报出的房贷利率还包含运营成本、风险溢价与市场竞争因素，机构之间存在差异属于常态。RBA 按月发布 F 系列统计数据，其中包含住房贷款加权平均利率的分项，可以用来看水平与走势，但它反映的是市场平均，不等于你能拿到的报价。
APRA 监管银行等存款机构，银行发放房贷时须执行偿债能力评估的相关审慎要求，其中包括服务能力缓冲。你的借款能力按这套标准测算，不完全按你觉得自己能还多少来算。
首付比例低于贷款机构设定门槛时，贷款保险通常适用，门槛与费率以机构当期政策为准。这笔成本取决于首付比例和机构政策，估预算时不要漏掉。
书面贷款合同到手后，逐项核对下面这些内容：
- 贷款金额与币种。
- 利率类型，固定还是浮动。
- 利率的有效期，以及到期后按什么规则调整。
- 还款频率与每期还款额。
- 各项费用，含提前还款是否产生罚金。
- 有没有对冲账户，利息怎么计算。
这些条件要落在书面合同里，口头说法不作依据。合同条款与机构当期披露出现差异时，以书面合同和当期披露为准。
签字前把每一项写成能和合同对上的问题，比签完再追问省事。
常见问题
有海外收入，还需要外国投资批准吗？
外国人与临时居民在澳购买住宅通常需要申请批准。临时居民一般限于新建住宅或空地建房，已建成的二手住宅通常受限。是否适用、申请费属于哪一档，以 FIRB 当期公布为准。
找经纪会更容易批吗？
审批结论由贷款机构作出，经纪无法替代。经纪能做的是把材料整理清楚、把匹配度低的机构先筛掉，减少来回补件的次数。
四大银行都接受海外收入吗？
四家银行都公布住房贷款产品与申请条件，对非居民和海外收入借款人的政策各有差异，具体以各银行当期公开页面为准。差异可能出现在收入验证方式、首付比例要求和身份限制上。
经纪的收费怎么算？
报酬结构由经纪与借款人约定，本篇不给具体金额。沟通时让对方写清收费方式、由谁支付、在哪个节点产生，再决定是否继续。
海外收入用哪种币种申报更好？
币种本身不是关键，关键是这笔收入的发放记录、到账账户和税务记录能互相对上。同一笔钱在几份文件里说法不一致，比币种更容易出问题。