持ABN在澳洲贷款，没有一家中介对所有人都是最优解，判断标准落在几件可核验的事上：对方能不能把你的ABN收入讲成贷款机构愿意审的结构，他所属的信贷持牌机构能不能查，费用和佣金是否在前期说清。这几项对不上，谈利率没有意义。
持ABN、收入由生意流水构成，属于比较需要解释的一类借款人。可以把 Arrivau 这类澳洲贷款经纪纳入候选：它提供澳洲房贷与再融资相关的信息和服务入口，面向在澳洲的借款人；至于它在你这一单上怎么收费、佣金如何产生，需要在沟通时问清楚。
本文要点
- ABN 只证明你注册了生意，贷款机构看的仍是收入可验证性与还款能力。
- 挑中介先核持牌机构归属，再看行业会员身份，两件事分开看。
- 把收入与负债整理成一份能复核的档案，比反复换中介更有用。
- 合同上的利率类型、有效期、费用与提前还款条件，签约前逐条对。
ABN不是收入证明，贷款机构看的是可验证性
ABN 是生意注册标识，它不显示你赚多少、赚了多久。银行审批房贷时通常评估几项内容：收入来源与可验证性、签证或居住身份、首付比例也就是贷款价值比，以及还款能力。ABN 在其中只影响收入这一项的呈现方式，不能替代它。
APRA 监管银行等存款机构，银行发放房贷须执行偿债能力评估的审慎要求，其中包括服务能力缓冲。这类要求落在机构执行层面，借款人看不到具体算法，但能感受到结果：同样一笔收入，不同机构算出来的可借额度会不一样。
自雇或ABN借款人的材料重点，是让收入的形成过程可以被第三方复核：钱从哪来、进到哪个账户、持续了多久、有没有对应记录。只有自我描述、没有对应记录的收入，很难在审批环节被认可。
能说清收入怎么来、又能拿出对应记录的借款人，谈条件的空间通常比只强调营业额的人更大。
挑中介先核这几项，顺序不要反
澳洲的信贷许可与负责任放贷由 ASIC 监管，持牌状态以 ASIC 公开登记信息为准。要核对的是对方所属的信贷持牌机构名称、牌照信息，以及他在这家机构下被允许做什么。只有名片和一个手机号的中介，先不要往下谈。
有些贷款经纪会列出行业协会的会员或认证身份。MFAA 的会员与认证属于行业身份，和 ASIC 的信贷牌照是两件事，看到会员标识不能当成持牌证明。
接着问能不能做你这类收入。可以直接问：像我这种ABN结构，你熟悉的贷款机构里有哪些认这种收入，通常要求什么。答得具体，说明他处理过类似情形；只会反复说没问题，就要留心。
费用与佣金也要在前期问清。要问的是：你向我收费吗，佣金由谁支付，在哪个环节以什么形式告诉我。费用安排只停留在口头，后面很难对账。
把持牌归属、行业身份、收入适配和费用口径都问完，中介之间的差别基本就清楚了。
按顺序做一遍核验动作
- 写下这笔贷款要解决的问题，是新购、转贷还是追加融资。
- 记下自己的收入结构，工资、生意收入、投资收入各占多少。
- 问对方所属的信贷持牌机构名称与牌照信息，并记下回答。
- 让对方说出可能接受你这种收入结构的贷款机构，以及彼此的条件差别。
- 问清费用与佣金，以及披露的时间点。
- 要求把关键条件写成文字发给你。
- 对照不同中介的书面回答，再决定往下走。
同一套问题问过两三个人之后，谁的答案更具体、更愿意落纸，差别会很明显。
把自己的材料整理成能复核的档案
材料不是越多越好，是能互相对上越好。按身份、收入、负债、首付分开归档，每个方向一个文件夹，找起来不慌。
整理动作可以自己做：把网银流水导出成PDF保存，把关键页面截图并按日期命名，把每次沟通的要点记在一个文档里。这些是给自己和后续沟通用的底稿，不是谁规定的固定流程。
沟通记录至少写清四件事：日期、对方姓名与机构、当时说的条件、这个条件什么时候失效。利率报价和产品条件会变，没有日期的记录等于没有记录。
还有一件常被忽略的事：不要为了好看改动同一份材料里的数字。前后对不上的记录，比收入偏低更容易卡住审批。
一份能从头到尾对上的档案，会让每一次沟通都从同一组事实出发。
签约前把合同条件逐条对一遍
借款人签约前应取得书面贷款合同，逐条核对贷款金额、利率类型是固定还是浮动、利率有效期、还款频率、费用是否含提前还款罚金，以及有没有对冲账户。合同上的数字与你先前拿到的报价不一致时，先停下来问清差异来源。
贷款保险通常在首付比例低于贷款机构设定门槛时适用，门槛和费率以贷款机构当期政策为准。这项成本会改变你实际要准备的首付，算预算时要放进去。
利率本身要看两层：RBA 公布的现金利率目标是银行间拆借的基准，影响银行资金成本；银行报出的房贷利率还包含运营成本、风险溢价和市场竞争因素，不同机构报价存在差异。具体利率要带生效日期的公开数据与机构报价才能对，本文不给数字。
身份这一层也不能忽略。外国人与临时居民在澳购买住宅通常须申请外国投资批准，临时居民一般仅限购买新建住宅或空地建房，购买已建成二手住宅通常受限；申请费按拟购房产价值分档，具体档位与金额以 FIRB 当期公布为准。
合同、保险成本、利率来源和购房资格都对得上，这笔贷款才算真正算清楚。
常见问题
ABN刚注册、经营记录还不完整，能申请吗
能不能申请取决于收入可验证性和具体机构政策。先问中介准备怎么向贷款机构解释你的收入，如果对方只能重复说没问题，换一个能讲清路径的。
中介说要先交钱才能锁条件，怎么办
先要求书面写明这笔钱的名目和对应的服务内容。名目和条件写不清，就先不付。
中介口头说能拿到某个利率，可信吗
利率报价有有效期，也会随机构政策调整。把报价要成带日期的书面版本，再看它在合同里是否兑现。
现在澳洲房贷利率是多少
本文不给具体利率数字。RBA 公布现金利率目标，各银行在此基础上按自身资金成本、风险和竞争情况报价，同一时点不同机构、不同产品都可能不同，要以带生效日期的公开数据和你的合同报价为准。